1.什么是房地产?

所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益的总和。

 

             土地

             建筑物                 房屋           (实物部分)

                                   构筑物

             房地

房地产

             土地使用权                           (权利部分)

             房屋所有权

 

 

2.简述房地产的特征

1)房地产的自然特征

固定性   异质性   耐久性    有限性(土地的自然存量、土地的社会存量)

2)房地产的经济特征

A.地产的价值常常要借助房产的价值表现出来,具有复合性,既包括人工、材料及固定资产消耗,也包括土地使用代价。

B.房地产建设周期长,投资大。

C.房地产投资的流动性较差(生产或经营自用,以折旧的方式收回;房地产销售中的积压,投资沉淀于投资人手中;房地产作为经营时,其投资以租金的形式回收;房地产作为办公自用时,被使用者消耗掉)

D.房地产具有保值和增值性

3)房地产的社会特征

A.房地产在生产经营中涉及到复杂的法律关系

B.房地产往往受政府政策、福利制度和社会保障制度的影响

C.房地产生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯

 

3.试述房地产业在国民经济中的地位和作用。

地位:

1)房地产业是整个城镇经济发展的基础产业

2)房地产是国民经济的先导性产业。具有关联带动效应。

3)许多地区,房地产业已成为国民经济的支柱产业。房地产业占国民财富的比例,许多国家占一半左右,英国达73.2%,我国每年新增房地产财产9001200亿元。

4)房地产业在一定意义上还是重要的环保产业。规模----预留绿地的多少;布局----布局是否合理,功能如何划分关系到城市的可持续发展和居住心态、社会关系。

 

作用:

1)房地产业的发展有利于提高人民群众的生活质量和消费水平。改革开放合人均住房面积从7M2达到如今的21M2同时说明,房地产的发展,是人信生活水平和支付能力不断提高的明证。

2)房地产业的发展对国民经济发展有明显的促进作用。对相关行业的拉动;刺激消费,扩大内需。

3)房地产业的发展有利于土地资源的合理配置,增加地方财政收入,加快城市建设步伐。以深圳为例。

4)房地产业的发展有利于提高城市的聚集效应,提高劳动生产率。基础设施的改善----吸引人才、资金、技术的流入----良好的投资环境、新企业的进入与竞争格局的改变----住处交换的频繁----教育规模和水平的扩大和提高----新兴力量的加入----物质资料、资本市场和人才市场的扩大----聚集效应,提升整体实力。

5)房地产业的发展对调整社会关系产生重要影响。住房的社会性,与人口、经济、法律、道德、伦理、社会心理和社会交往的关系,成为影响人们政治生活、调整人与人之间关系的重要因素。

 

4.加入WTO对我国房地产业有哪些机遇和挑战?

加入WTO后,给房地产业带来了发展的机遇,更带来了新的挑战。

机遇表现为:

①加入世贸,国门大开,将吸引更多的外国企业来华投资和进行贸易活动,将刺激非住宅建设如办公楼、饭店、公寓及厂房的需求。

②海外资本大幅度注入中国的金融和保险业,可以为抵押贷款和其他金融服务创造更为便捷的方式,这也会刺激居民的购房行为。

③随着进口关税的降低,进口建筑材料和建筑设备的关税将会由原来的30%降低到15%,国家对进口配额和外汇兑换监控也会逐渐放宽。

④国外房地产开发企业先进的生产管理经验和营销理念的引进,必将使房地产开发企业重视质量,强化管理,降低成本,既使自身管理水平得以提高,也使老百姓能买到价廉物美的住房。

 

挑战表现在以下5个方面:

1企业运作方式的转变。要从单纯的扩大住宅空间过渡到寻求更为舒适的居住条件,房地产企业的运作方式也将从寻求速度和面积的模式转变为追求质量和效益,品牌、环境和质量将成为住房业发展的核心因素。

2房屋建设目的的转变。过去人们购大房主要依赖政策的支持,在现阶段,这一举措将让位于私人的购买。

3管理机制的转变。随着房地产市场的不断规范化,房地产开发商将会遵循适者生存的原则。在我国近3万家开发企业中,很大一部分还不符合国家标准,他们在政府的压力下,必然要采取改进措施。另外,在规范的金融市场条件下,这些非标准的企业将很难获得银行的贷款支持。

4法制化进程的跟进。加入世贸后将有更多的外国企业进入,需要对现行的法律法规进行调整,尤其是地方政府制定的带保护色彩的法规,从而保证房地产开发商能够依据国际惯例的原则进行商业运作。

5科技水平的提高和增加商品档次迫在眉睫。新科技、新技术将在储水、储能及环保方面有较大的提升,为房地产实现可持续健康发展提供机会。如今年销售很旺的北京锋尚小区,虽然每平米高达11500元,仍然十分抢手,其主要的卖点就是采用高科技实现集中供气供暖,提供适宜的室内温度,常年保持在26--28。其实这种技术在国外运用很普遍,由于在国内率先使用,自然很吸引买家。

 

 

 

5.试分析租金控制模型在房地产市场中的影响。

住房租金控制模型是指政府对最高房租进行限制,使其处于均衡房租之下的房地产市场模型。这对理解我国长期的低租金住房政策及房地产市场的供求状况的理解有一定的帮助。

 

                      R                    S

                          

                     RE                E

                      R                         D

 

                        0          H   H          H

住房租金控制模型

 

如果房租水平受到控制,使其最大值不超过RR被规定为小于均衡房租RE,这会形成超额需求,超额需求量等于H-H’。由于住房租金受到控制,产生了超额需求,这就会使住房出租者和超额需求者受到损失。

▲在租金没有受控制的条件下,供求规律的作用至少会使出租者获得RE水平的租金,但现在最多只能获得R水平的租金,损失租金收入RE-R

▲住房需求者现在租不到房屋,不是由于他没有支付能力,而是由于住房已被其他人租去,使他无房可租。在租金没有受到控制的条件下,每个人可以根据自己的支付能力租到自己满意的住房。

控制租金的弊端:

①在租金受控制的情况下,存在着无效分配。由于租金收入的减少,房主没有足够的资金维修住房,不可能对现有的出租房屋进行再投资,就会导致出租房屋的减少,使供给曲线向左移动。从而进一步恶化供求关系。由于房租低,一些人会多承租房屋,本来2间就够了,现在可能要3-4间,而另一些人则没有房子住,从整体上讲,住房得不到合理使用。

②长期看,房屋所有者得不到应有的经济利益,他们会改变住房用途或闲置,对投资建设新的住房没有积极性。这样一来,会使新的的出租房减少,供求进一步加剧。所以,控制租金不利于住房供求关系的改善,相反会恶化这种关系。

③在租金控制的条件下极易发生黑市交易和腐败。由于R低于RE,虽能在R的水平上租到房屋,实际上就等于获得了RER之间的差额租金收益,一些人会想方设法寻租,也极易产生腐败。

 

6.结合实际,分析当前我国房地产业发展现状及未来走向。

存在的问题:

1    开发公司过多过滥,管理失控。

2    房地产商品供给量猛增,价格暴涨导致供大于求。

3    房地产交易市场的混乱。

4    开发区过多过滥,造成资金紧张,国土资源浪费。

5    房地产是否出现新的“泡沫”的分析

6    房地产需求增加,价格上升的分析

未来的走向:

1    如何规范房地产开发行为?

2    房地产未来的需求特征

3    房地产业在国民经济中的地位会出现什么新的变化?